Giá thầu trên m2 là thông tin quan trọng mà bạn cần biết nếu đang có ý định xây nhà ở. Vậy cách diện tích xây dựng nhà dân dụng sẽ được tính như thế nào? Bài viết này Minh Tiến Group sẽ hướng dẫn chủ đầu tư cách tính diện tích xây dựng chính xác, dễ hiểu nhất, từ đó ước tính chi phí thiết kế, phí xây phần thô và giá xây nhà trọn gói.

Nội dung bài viết

I. Diện tích xây dựng là gì?

Là phần diện tích có hao phí chi phí xây dựng, bao gồm những diện tích được ghi trong giấy phép xây dựng và những phần diện tích không được thể hiện trong giấy phép xây dựng nhưng vẫn có hao phí chi phí xây dựng.

II. Diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn xây dựng là diện tích được tính từ phạm vi mép ngoài của tường bao thuộc từng tầng (bao gồm cả hành lang, lô gia, thông tầng,…). Ví dụ diện tích sàn tầng trệt là 48m2 nếu nhà có chiều dài 12m, chiều rộng 4m.

III. Cách tính diện tích xây dựng nhà dân dụng chi tiết

Cách tính toán vật liệu xây dựng nhà ở bằng cách tính tổng diện tích sàn sử dụng mỗi tầng cộng với các diện tích khác như móng, sân, mái, lô gia, ban công, tầng hầm, thông tầng, sê nô,…nhân với hệ số sau đó nhân với đơn giá từng hạng mục để ra chi phí xây dựng.

Số liệu chiều dài, chiều rộng sẽ được lấy từ Giấy phép xây dựng hoặc diện tích đất trong sổ hồng.

1. Phần gia cố nền đất yếu

Tùy vào loại hình gia cố khác nhau như sử dụng gỗ hoặc cốt thép mà tính diện tích xây dựng khác nhau. Nếu dùng phương pháp đổ bê tông cốt thép thì sẽ tính 20% diện tích.

Phần móng:

Nếu phần sân trước và sau có đổ cột xây tường, làm cổng thì bắt buộc phải đổ móng để đảm bảo tính kiên cố cho công trình. Ví dụ diện tích đất là 5x20m, diện tích xây là 5x15m, diện tích là sân 5x5m thì phải làm móng cả diện tích 5x20m.

Một ví dụ khác, xây nhà hết diện tích là 14.47×3.8m không có sân trước và sau. Diện tích tính theo hệ số là: Chiều dài x Chiều rộng x Hệ Số (14.47 x 3.8 x 0.5 = 27.49). Vì là móng băng nên hệ số là 0.5 tức 50% diện tích.

Hệ số ở đây có thể hiểu đơn giản là hao phí xây dựng cho từng phần ứng với chi phí m2. Có nghĩa là nếu đơn giá xây thô là 3tr4/m2 làm móng băng cho nhà có diện tích 14.47 x 3.8 =27.49m2 sẽ mất khoảng 90 triệu cho phần móng.

Tùy vào nhà bạn làm loại móng nào mà sẽ có hệ số móng được tính dựa theo tiêu chuẩn sau:

Móng đơn tính bằng 20% diện tích.
Diện tích sàn nhỏ hơn 150m2 thì đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép tính bằng 40% diện tích, diện tích sàn lớn hơn 150m2 tính 30% diện tích, dưới 50m2 sẽ tính 50% diện tích.
Đài móng trên cọc bê tông cốt thép ép neo, nền cọc khoan nhồi tính 40% diện tích.
Móng băng: 60% diện tích.
Móng bè: 100% diện tích.

Phần nhà:

Hệ số phần nhà:

Phần diện tích có mái che phía trên tính 100% diện tích.
Phần diện tích không có mái che nhưng có lát gạch nền tính 70% diện tích ( ban công).
Phần diện tích lô gia tính 100% diện tích.

2. Phần sân tầng trệt

Phần sân bắt buộc làm móng và có hao phí xây dựng khi xây tường rào và lát gạch.

Dưới 15m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, lát gạch, xây tường bao tính 100%.
Dưới 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, lát gạch, xây tường bao tính 70%.
Trên 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, lát gạch, xây tường bao tính 50%.

Diện tích tầng lửng chủ đầu tư có thể tự tính như sau: Diện tích sàn lửng là chiếm 65% diện tích sàn tầng trệt, còn thông tầng chiếm 35%. Tuy nhiên còn tùy thuộc vào khu vực bạn sinh sống mà diện tích sàn tầng lửng có thể xây hơn 65%.

3. Thông tầng (Ô trống trong nhà)

Thông tầng của tầng lửng và giếng trời được tính như sau:

Có diện tích dưới 8m2 tính như sàn bình thường 100% diện tích. Thông thường giếng trời thường có diện tích không lớn hơn 8m2.
Có diện tích lớn hơn 8m2 tính 50% diện tích.

4. Phần ban công

Ban công có mái che không xây tường bao hai bên cao hơn 1m1 được tính 70% diện tích.
Ban công không có mái che, không xây tường được tính 50% diện tích.
Lô gia được tính 100% diện tích.

5. Phần sân thượng trước và sau của mái che thang, chuồng cu, tum

Mặt bằng mái che thang hay còn là sân thượng, chuồng cu, tum được tính với hệ số:

Dưới 30m2: có đổ đà kiềng, đổ cột, lát gạch nền, xây tường rào hai bên, có seno trang trí mặt tiền tính bằng 70% diện tích. Không có dầm cột, seno trang trí mặt tiền tính 50% và thường là phần sân thượng phía sau nhà.
Trên 30m2 có đổ đà kiềng, đổ cột, xây tường bao, lát gạch nền tính 50%.

6. Phần mái

Mái không lát gạch, đổ bê tông cốt thép tính 50% diện tích của mái, có lát gạch tính 60% diện tích.
Mái ngói vì kèo sắt được tính 70% diện tích của mái, áp dụng phương pháp tính phương xéo áp dụng cho mái thái để tính chiều dài rộng của mái.
Mái bê tông được dán ngói tính 100% diện tích của mái.
Mái tôn tính bằng 30% diện tích của mái.

7. Phần tầng hầm(Tính riêng với phần móng)

Tính 170% diện tích với hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.7m so với cao độ đỉnh ram hầm.
Tính 200% diện tích với hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m so với cao độ đỉnh ram hầm.
Tính 250% diện tích với hầm có độ sâu lớn hơn 2.0m so với cao độ đỉnh ram hầm

8. Nhà có thang máy

Với nhà ống có thang máy gia đình sẽ tùy vào đặc điểm của từng loại thang máy: có hố bít hay không, thang máy kính, cabin bao nhiêu,… để có báo giá phù hợp.

IV. Cách tính giá xây nhà thô, giá thiết kế và trọn gói theo tổng diện tích xây dựng

Giá xây nhà thô, giá thiết kế và trọn gói theo tổng diện tích xây dựng được tính theo các công thức sau:

Giá thiết kế = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá thi công tính theo m2.

Giá phần thô = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá phần thô tính theo m2.

Giá phần hoàn thiện = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá phần hoàn thiện tính theo m2.

Giá trọn gói = Diện tích xây dựng x đơn giá trọn gói tính theo m2.

Tuy nhiên đối với các nhà thầu khác nhau hoặc các gói thầu khác nhau thì sẽ có cách tính khác nhau nên giá trên m2 cũng sẽ khác nhau. Vậy nên nếu chủ đầu tư có ý định tìm nhà thầu thì nên xem xét tổng giá trị của hợp đồng và các hạng mục nhà thầu đó thực hiện trong gói thầu. Đơn giá theo m2 rẻ nhưng chi phí phát sinh rất lớn thì người chịu thiệt chính là chủ đầu tư.

Lưu ý: Để có báo giá khái toán cho công trình của mình, chủ đầu tư nên liên hệ với các nhà thầu để biết rõ chi tiết đơn giá xây dựng.

Bài viết đã trình bày cách tính diện tích xây dựng nhà dân dụng chi tiết cho từng phần của ngôi nhà. Hy vọng qua bài viết này bạn đã hiểu và có thể áp dụng tính tổng diện tích xây dựng nhà dân dụng cho công trình của mình để dự toán chi phí hiệu quả.